买房过户时，除了房款本身，过户费是许多人关心的重点。然而，过户费怎么算？包含哪些项目？如何避免被多收费？这些问题往往让买卖双方一头雾水。本文从政策依据、费用明细到实际案例，系统解析过户费的计算逻辑，助您清晰掌握核心要点。
一、房子过户费的核心构成
过户费并非单一费用，而是由多个税费及服务费组成，主要包含以下部分：
1. 契税
- 首套房：90㎡以下按1%征收；90㎡以上按1.5%征收。
- 二套房：统一按3%征收。
- 计算公式：契税=房屋评估价×对应税率
2. 个人所得税
- 普通住宅：按房屋差额的20%或全额的1%征收（满五唯一可免征）。
- 非普通住宅：统一按差额的20%计算。
3. 增值税及附加税
- 未满2年的房产：按评估价的5.3%征收（含增值税5%+附加税0.3%）。
- 满2年免征。
4. 其他费用
- 登记费：住宅80元/套，非住宅550元/套。
- 评估费：通常为评估价的0.1%-0.5%。
- 中介服务费：一般为成交价的1%-3%（自行交易可省）。
二、过户费怎么算？附实际案例演示
假设一套评估价200万的普通住宅（面积100㎡，首套房，满2年但非唯一）：
1. 契税：200万×1.5%=3万元
2. 个税：200万×1%=2万元
3. 增值税：免征（满2年）
4. 登记费：80元
总费用：3万+2万+80=5.008万元
若该房产“满五唯一”，个税可省2万元，总费用降至3.008万元。
三、降低过户费的4个实用技巧
1. 善用“满五唯一”政策
持有房产满5年且为家庭唯一住房，可免征个税和增值税。
2. 合理控制评估价
评估价影响契税和个税基数，可与评估机构协商合理定价（需符合市场标准）。
3. 选择过户时机
若房产未满2年，可推迟交易至满2年后，节省5.3%的增值税。
4. 自行办理过户手续
跳过中介服务费，直接到房管局提交材料，节省1%-3%费用。
四、常见问题答疑
Q1：继承或赠与的房产过户费怎么算？
继承：免征契税、个税，仅需登记费+公证费。
赠与：需缴纳3%契税+0.05%印花税，受赠人再出售时可能需补缴20%个税。
Q2：过户费由买方还是卖方承担？
通常契税、登记费由买方承担；增值税、个税由卖方承担，但实际可通过合同协商分摊。
总结：房子过户费怎么算？关键在于明确房屋性质、持有年限及买卖双方情况。提前规划房产持有时间、合理分配费用责任，能有效降低交易成本。建议在过户前咨询当地房管局或专业机构，确保费用计算精准合规。
