红线内外不利因素的法律解析

2022年4月17日生活小百科红线内外不利因素的法律解析已关闭评论2,1403阅读模式

商品房周边不利因素通常是指商品房项目用地范围的边界(即俗称的规划红线)内外,对购房者的居住舒适度存在负面影响的客观存在。通常情况下,此类不利因素虽不至于直接影响居住目的的实现,但仍然会对居住者生活或是对居住者生理、心理产生一定的负面作用。

红线内外不利因素的法律解析

对居住者可能产生实际损害的不利因素主要包括噪音、异味、粉尘等,此类不利因素可能直接导致居住者感到不适。例如商品房周边就是铁路、高架快速路、高压线、垃圾中转站、粉尘产生严重的工地、工厂等。

另一类不利因素主要是影响居住者的心理安定,此类不利因素虽没有对居住者产生实际的损害,但其存在容易给人造成心理困扰,例如商品房周边建有公墓、殡仪馆及其他可能引起居住者禁忌、精神压力的因素。

开发商没有告知房屋存在不利因素是否属于故意隐瞒

根据杭州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室2018年发布的《关于进一步规范商品房销售现场公示和代理销售行为有关事项的通知》规定“房地产开发企业销售商品房,应在其销售现场显著位置公示以下内容:……6.在售商品房项目的现状区位示意图,包括红线内外不利因素、教育不确定性因素、医疗、交通配套等;”

可见,至少根据杭州市住建部门上述规定,开发商是有义务将红线内外不利因素以图示或文字的形式明确标注并在销售现场进行显著公示的。若确实存在上述例举的常见不利因素,而开发商明知其存在却故意在公示中不予说明,应当认定开发商存在隐瞒不利因素的事实并构成违规。

且《通知》中还提及,各区、县(市)建设(房管)局在监督检查中若发现有违法违规行为的,应视情节轻重对房地产开发企业、房地产经纪机构采取书面警示、约谈、公开通报批评、暂停网签销售甚至计入信用档案,列入市住保房管行业失信“黑名单”。

面对开发商故意隐瞒不利因素的情形,业主能否要求解除合同或不退房但主张其他赔偿

首先,我国《民法典》规定合同的解除主要包括意定解除和法定解除,意定解除即当事人之间达成合意解除合同,而法定解除则要求存在不可抗力、一方当事人不履行或迟延履行合同义务等导致合同目的无法实现的情况。

开发商的合同义务是交付符合合同约定条件的商品房,但不利因素(尤其是规划红线外的不利因素)通常不会被写入购房合同成为合同内容之一,故开发商只要按时交付符合合同约定的房屋,就不存在足以导致合同法定解除的情形。在双方无法达成合意的情况下,购房人无权要求解除合同。也正因如此,购房人无权依据购房合同向开发商主张索赔。

但购房人对此并非完全的无计可施,根据《民法典》第一百四十八条之规定“一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

此处欺诈是指故意告知虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示。 若开发商故意隐瞒不利因素行为的性质达到欺诈的程度,则购房人可以要求撤销合同。

合同撤销后,购房人可以依据《民法典》第五百条之规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,造成对方损失的,应当承担赔偿责任:……(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;” 要求开发商承担相应的赔偿责任。

但仍需提醒的是此处的欺诈性质认定难度较大,需要结合不利因素是否在规划红线范围内外情况、对购房人居住影响的严重程度、开发商公示信息的具体内容、双方购房合同的条款表述等条件进行综合判断,并非开发商所有的隐瞒行为都能够被认定为欺诈,故建议购房人若确有需求可咨询律师等专业人士意见。

律师建议

1、尽可能选择口碑好的大型房地产开发商。

大型房地产开发商因其流程管理严格、重视品牌影响力等原因,不仅会在项目建设前期对周边情况进行完整的调研,后期对不利因素的公示工作也基本会做到严格执行。另外,出于品牌信誉的考虑,大型房地产开发企业也不太可能对严重影响购房者的不利因素进行隐瞒,可信度较高。

2、实地勘查楼盘周边实际情况

部分开发商出于规避风险及销售的需要,可能会在公示不利因素的同时注明“开发商无法做到对小区内外的不利因素进行一一提示”、“购房者应亲临现场仔细考察周边环境后再行决定是否购买”等。此类表述一方面是为规避个别不利因素的提示义务,另一方面也是将部分责任间接转嫁至购房人身上。因此无论开发商是否已尽提示义务,对于购房人来说,在条件允许的情况下尽可能自行先对意向楼盘周边进行调查后再做决定。

3、合同签订时强调对开发商刻意隐瞒不利因素时的违约赔偿责任。

正如前述分析,购房人难以索赔或主张解除合同的理由主要是因为不利因素通常不会成为购房合同内容,导致购房人主张合同解除或违约赔偿均无相应依据。因此在签订购房合同时,与开发商明确约定刻意隐瞒不利因素的违约责任和赔偿方式也是购房人保障合法权益的重要方式。

红线内外不利因素

房子无小事,无论是买房卖房,还是住房租房,难免会遇到可大可小的经验盲区,对于“红线内外不利因素”买过房子的人大概都知道这个东西,也有可能部分人在买的时候根本没注意过它,或是不在意其展示的内容,“红线内外不利因素”其实是销售案场必备的展示物料。

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买房注意事项

对于我们很多人来说房子是生命中最重要的东西之一,很多人总是把房子的价位看在首位,以为只要房价单价便宜就是赚到,这种想法太过于前面。同等区域、同等地段的房子价格如果相差太大,就要慎重考虑了,因此,为自己选择一个好的楼盘一个好的楼层一个好的户型,其重要性不言而喻,大家在买房子的时候要多多的注意,谨防自己日后被骗。

买房注意事项

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