期房买卖

2022年4月2日期房期房买卖已关闭评论4531阅读模式

一直有当事人纠结于期房尚未竣工、还没有办出产证,这样的房子是不是可以买卖?即使签订期房买卖合同,会不会因为违法而无效呢?其实,我们通常所说的“期房限转”是指期房转让不能像一般的那样去交易中心办理,至于期房买卖合同的法律效力问题,是没有任何影响的。

期房买卖

期房转让

期房的价格较低,但由于是先付款后交房,所以十分依赖购房合同的约定,而购房合同的履行,不仅受开发商自身经营的影响,还受到许多客观因素的制约,从而就出现了很多人还没等到期房变现房就想把期房转让出去了。

期房转让

高院曾有书面意见指出:不能仅因卖方尚未取得房地产权证而认定转让,卖方虽然没有取得产证而不享有房屋的所有权,但根据买卖合同享有债权,对债权进行转让是法律赋予的权利,因此期房限转政策并不影响买卖,无非是不能办理预告登记而已。

预告登记

预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。本质上是为了在为开发商售卖期房、提高资产周转率提供法律支持。

预告登记

期房买卖办理预告登记

根据我国的法律规定,预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让,并按规定办理房地产转移登记,在取得房地产权证前,房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。

除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地产权证前,预购人进行转让的,可以按规定办理预售商品房转让的预告登记。也就是说,期房转让的限制仅仅是对期房转让不予办理“预售商品房转让的预告登记”,而不影响期房买卖合同的效力。

《民法典》(自2021年1月1日起施行)第二百二十一条规定:当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。

期房买卖的注意事项

1、期房买卖合同只要办了公证就有力,就不能违约了吗?

买卖双方签订期房买卖合同后,买方忌惮于卖方将来或者干脆不愿意过户,所以往往会选择在公证机关的公证下签订买卖合同,认为公证过的合同卖方就不能违约了,即使违约买方也可以向法院要求强制过户。其实这是一个大大的误解,公证(包括律师见证)不过是对合同是否违法、是否是当事人的真实意思表示进行第三方证明,其不可能起到对合同将来履行情况产生任何约束力的作用,要违约还是要违约,避免不了。

2、期房买卖与谁签合同最保险?

期房买卖,通常有两种交易模式:一是买卖双方直接与开发商办理更名手续,即买方直接与开发商签订预售,卖方完全退出交易,由买方取代原先卖方的地位——这是最保险的期房买卖交易模式,当然前提是开发商原因配合;二是由买卖双方签订合同,其名为买卖合同,实质却是债权转让合同——这是目前市场上最常见的交易模式。

由于期房本身的特殊性,建议买方务必在专业律师的指导下购置期房。以下文字围绕第二种交易模式中的常见法律纠纷展开讨论。

3、重视《债权转让通知书》

买方如果与卖方签订期房买卖合同,首先要确认卖方是否已经付清了到期该付的房款,再在合同上约定将卖方对开发商的全部权利让渡给买方,同时卖方需要出具一份《债权转让通知书》送达给开发商,因为法律规定债权转让必须通知债务人,否则对债务人不发生效力。

4、最大限度避免一房二卖

为防止卖方在与买方签完期房买卖合同后,又将房子卖给他人,导致买方的置业期望落空,买卖双方可以约定:卖方将与开发商签订的预售合同、发票等正本交予中介公司或律师事务所保管,此举可以最大限度避免一房二卖情况的发生。

5、卖方到时不卖了,买方怎么办

如果卖方在拿到小产证后反悔了,不卖了,这个时候买方怎么办?除了按照合同约定追究违约金外,还有其他保障吗?根据合同法的规定,买方除了要求违约金外,还有权要求卖方继续履行合同,也就是要求卖方继续把房子交易过户给买方,因为继续履行同样是一项重要的违约责任,它和违约金并行不悖,可以同时主张。

本身购买期房的风险就是很大的了,因为可能出现房地产开发商跑路的情况,最后导致房屋烂尾。而要是又从他人手里购买期房的话,风险其实都是差不多的,至于期房买卖是否属于违法,法律中并没有限制期房买卖,所以这样期房买卖的行为并不违法,但小编在此也提醒大家,购买期房千万要小心谨慎,不能一味的贪图期房价格便宜。

  • 本文由 发表于 2022年4月2日
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