二手房的“满二唯一”和“满五唯一”

2023年5月24日二手房二手房的“满二唯一”和“满五唯一”已关闭评论2311阅读模式

关注二手房买卖的朋友应该发现了,不少中介把“满二唯一”或“满五唯一”作为房源的一个卖点和优势。

事实上也是如此,除了房价之外,二手房买卖过程中其实还包括其他附加成本,而倘若房源满二唯一或者满五唯一,则能很大程度上节约“附加成本”的开支。

二手房的“满二唯一”和“满五唯一”

那么满二唯一和满五唯一具体是什么意思呢?又是如何左右购房成本的呢?接下来我们就絮叨絮叨:

一,何为“满二唯一”、“满五唯一”?

“满”的意思,即从获得房屋的那刻起,到目前为止,所持有的时间。但是根据获得房屋的形式不同,持有时间的计算会相应地存在差别:

01,买卖:

比如,倘若是通过“买卖”的方式获得的房产,那么获得房屋的时间以“契税完税的时间”、“房产证登记时间”中,较早的一个时间为起始点,比如:

契税完税时间是2022年3月1日,房产证登记时间是4月1日,那么获得该房屋的时间从2022年3月1日算起;或者房产证登记时间在契税完税时间之前的,以前者为起始时间。

02,继承或赠与:

另外,有些房产不是通过买卖的方式获得的,比如有些是通过继承或者祖辈赠与的方式获得的;

那么该两种情况下以被继承人或赠与人获得该房产的时间算起,而不是从继承人或受赠人办理完完税或房产证登记时间算起,比如:

某房产是老张2002年购买而来的,他赠与给儿子小张的时间是2021年8月22日,那么小张获得该房产后,再次买卖的认定应当是“满20年”,而不是“满1年”。

通过“继承或赠与”两种方式所获得的房产,在“房龄”认定时,与通过“买卖”方式所获得的房产存在本质上的差别,这一点需要注意。

说完了“满二”和“满五”的问题,再来说一下对“唯一”的界定:

简单来说,“唯一”即名下只有一套商品房;但其实如此界定还是有漏洞的,具体来说,“唯一”还有以下条条框框:

首先,范围是以一个“家庭”为单位,“家庭”既包括夫妻双方,又包括未成年子女:

比如,夫妻双方共同拥有一套房产,其未成年的儿子名下还有一套房产,那么任何一套房产都不属于“唯一”房产;等儿子长大成年后,该对夫妻名下的这套房产才变成“唯一”房产。

再者,这里的“唯一”房产仅指商品住宅

比如某对夫妻名下只有一套商品住宅,但同时名下又有3套沿街商铺、1套公寓和1套宅基地,那么仍认定该夫妻名下的这套商品住宅为“唯一”。

第三,地域范围之内,以“省份”(或直辖市、自治区)为界:

一对夫妻可能在全国范围内,在多个省份有房,比如在上海市有一套、在广西自治区有一套、在山东省有一套,如此在不同省份范围内的商品住宅,在认定时不合并计算,即在上海、广西、山东的这些住宅,均属于“唯一”的范畴。

以上就是对于“唯一”的界定,归结起来就是以一个家庭为单位,包括夫妻二人及其未成年子女,以一个省份为区域,只有一套商品住房的前提下,认定为“唯一”住房。

二,“满二唯一”或“满五唯一”在二手房买卖中是如何左右成本开支的?

二手房买卖过程中,对于卖房人而言,需要缴纳两项费用,即5%的增值税和1%的个人所得税。

但是并非所有情况下,这两项税收都需要缴纳,对于个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税,这就是“满二”的好处。

举个例子讲,假设某房子100万出售,不满2年的,需要缴纳5万的增值税,但达到或超过2年的,无需缴纳这5万的增值税。

对于个税,“满五”且“唯一”的前提下,免征1%的个人所得税。

也就是说,“满二”是免征5%增值税的条件、“满五唯一”是免征1%个人所得税的条件。对于只“满二”而不“满五”或者只“满二”而不“唯一”的,增值税可免,但个人所得税不能免征。

虽说严格意义上来讲,二手房买卖过程中产生的增值税和个人所得税应当由卖房人承担,但在实际交易中,实际上这两项费用一般由购房者代为承担,倘若房子“满五唯一”,那么买房就能省下交易价合计6%的费用,购房成本就低了很多,这就是为什么“满五唯一”成为房源卖点的原因所在。

综上,对于“满二”的房源,无需缴纳5%的增值税,是否“唯一”不重要;

但是如果想同时免征增值税和个人所得税,就需要标的房源同时符合“满五”和“唯一”这两项基本条件,缺一不可。

如果二手房买卖过程中产生的增值税和个税最后都归买方承担,那么为了最大程度上避免“额外”成本支出,不妨选择“满五唯一”的房源;或者退而求其次选择“满二”的房源,虽然仍需要缴纳1%的个税,但能省下5%的增值税。

  • 本文由 发表于 2023年5月24日
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