房改房交易

2022年5月24日房改房房改房交易已关闭评论3142阅读模式

有的地区有可能会有一些房改房,这个房改房是比较久的改革产物了,在很多时候,如果我们想要买房的话也可以购买房改房,那么房改房怎么交易?下面跟着小编来了解房改房交易这些情况。

《民法典》(自2021年1月1日起实施)第二百三十一条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。房改房交易

房改房过户

房改房的解释又可以称做已购的公有住房,已购公有住房指的是城镇区域的职工根据国家或者县级以上地方人民政府的有关城镇住房制度改革的相关政策规定,按照建筑行业的成本价或者标准的价格来购买的已建的公有住房,如果买卖这类型的房屋该如何过户呢,今天就来讲讲房改房过户。

房改房过户

房改房最开始是属于单位产权,也就是通常所说的房票子。后来参加房改个人出钱购买产权发给产权证,所以房改房也属于个人产权。而且完全可以交易,跟商品房个人产权是一个性质。

房改房产权

房改房上市需具备以下条件:房改房上市包括出售、交换、赠与、抵押和出租五种情形。已按标准价或成本价付清房款,取得房产证的房改房,可以进行抵押和出租。若要出售、交换、赠与的房改房,则需要符合以下条件:

1、已取得房产证;

2、出售的,已按标准价或成本价付清房款;

3、交换、赠与的,已按成本价付清房款;

4、已交纳应分摊共有建筑面积价款;

5、已按规定交纳国有土地使用权出让金。

房改房可以买卖,但是不像商品房,一般情况下是不允许过户的。在房改房进行交易之前,首先要弄清楚房改房的产权是谁的,房改房交易是有条件的,只有满足上面所说的五个条件,房改房才能进行交易。

房改房交易过户流程

(一)买卖双方进行沟通。

买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

(二)买卖双方签订《房屋买卖合同》

如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

(三)提交审查。

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

(四)办理立契手续。

房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

(五)缴纳税费。

税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

(六)办理产权转移过户手续。

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

(七)申请银行贷款。

对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

(八)交付。

买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

房改房交易过户的程序

(一)若单位购买私房,还需提交单位法人或其它组织资格证明(营业执照或组织机构代码)原件及复印件(加盖公章),单位法定代表人办证委托书(收件窗口领取),受托人身份证原件及复印件;

(二)若非住宅转移,还需提交土地使用权证书;

(三)若当事人不能亲自办理,需出具委托书或公证书,受委托人需出具身份证原件及复印件;

(四)房屋若已出租,且承购人非承租人的,需提交承租人放弃优先购买权证明;

(五)若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书;

(六)若经法院判决的,需出具法院判决和协助执行通知书。

(七)去交易中心办理过户手续,带上房产证原件,复印件,身份证,复印件。

(八)去办理过户手续需要原房主夫妻双方到场:带上身份证、户口本、房证、契证、结婚证(单身的需要单身证明)买的人只要带上身份证就可以申请房屋所有权转移登记,应当提交下列材料:

1、登记申请书;

2、申请人身份证明;

3、房屋所有权证书或者房地产权证书;

4、证明房屋所有权发生转移的材料;

5、其他必要材料。

房改房交易的注意事项

1、了解产权可靠性

一般在房产证上都显示该房产购买时间、面积、价格、单位、产权比例等信息。产权比例如果不是100%那么剩余比例还需同原出售房单位进行交接。在进行交易前我们需要确认产权的所有人、房产证的真实性以及房子是否允许交易转卖。因为对弈大部分房改房原单位都保留优先回购权,所以还要了解是否已经按成本价补足分摊费用。

2、确认房产申请人

虽然房产证权利所有人是一个,但是不排除房有夫妻双方共同申请的情况。如果是个人申请的话交易产权只需所有人办理即可,若夫妻双方申请的需双方一同办理,离婚或过世都需办理析产手续。

3、确认登记面积与土地使用年限

在房产证上面的信息包括建筑面积、使用面积、户内实际面积、户型、土地使用期限和是否已补分摊等。房改房交易所需要的缴纳土地出让金是有卖主支付的。

4、清楚房屋与周边基础设施

买家可向管理处或就近的居民了解该房改房是否欠交物业管理费、水电煤气费用和房屋是否抵押给银行。还需要确认房屋设施是否有损坏和老化的现象、三表是否正常、电话线是普通电话还是宽频、小区物业情况以及电梯运行等问题。

此外,根据《住宅专项维修资金管理办法》第四十二条:本办法实施前,商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的,应当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。当然各地政府对此项目费用处理方式不同有的采取缓交有的采取补缴。

5、评估房价的合理性

除了通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较房屋的价格,还可以查找一些相关的媒体信息、广告和宣传进行比较,还可委托房产中介和评估事务所等权威机构进行评估,让双方达成合理的房价。

6、慎重办理交易过户手续

办理交易过户手续是房屋买卖的至关重要的环节,切勿先交钱再过户或者先过户再交钱。另外,付款之后到过户交楼,这中间需要等待一段时间。那么,对于房款安全的问题,双方可以选择将房款交于两房都信得过的第三方机构代为保管,等过户手续完成后,再将相应房款交回卖方。

7、完成产权过户手续

产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续。对买方来说,产权过户手续完成后,房屋产权才真正属于购买方。

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